Ratgeber · Darlehensarten
Annuitätendarlehen: warum die Rate gleich bleibt und die Wirkung nicht
Über 90 Prozent aller Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Wer versteht, wie sie rechnen, versteht auch, warum kleine Änderungen große Wirkung haben.
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Angela RothGeschäftsführerin & Herz von ZinskonzeptDas Annuitätendarlehen ist der Standardfall der deutschen Baufinanzierung, und es ist bemerkenswert einfach gebaut: eine gleichbleibende Rate, in der sich zwei Bestandteile gegenläufig verschieben. Genau aus dieser Verschiebung entstehen alle Effekte, über die sonst gesprochen wird – von der Wirkung einer höheren Tilgung bis zur Frage, warum sich eine Sondertilgung am Anfang mehr lohnt als am Ende.
Wie die Rate zusammengesetzt ist
Die Annuität ist die jährliche Gesamtzahlung aus Zins und Tilgung, üblicherweise in zwölf Monatsraten. Sie berechnet sich aus Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Bei 300.000 € Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung sind das 6 % von 300.000 €, also 18.000 € im Jahr oder 1.500 € im Monat.
Im ersten Monat entfallen davon 1.000 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung. Nach dieser Zahlung beträgt die Restschuld 299.500 €. Im zweiten Monat fallen die Zinsen auf diese kleinere Summe an, also etwas weniger – und weil die Rate konstant bleibt, wandert die Differenz in die Tilgung.
| Zeitpunkt | Restschuld | Zinsanteil der Rate | Tilgungsanteil der Rate |
|---|---|---|---|
| Monat 1 | 300.000 € | 1.000 € | 500 € |
| Jahr 5 | ≈ 267.000 € | ≈ 890 € | ≈ 610 € |
| Jahr 10 | ≈ 232.000 € | ≈ 773 € | ≈ 727 € |
| Jahr 20 | ≈ 138.000 € | ≈ 460 € | ≈ 1.040 € |
| Jahr 30 | 0 € | — | — |
Der Zinseszinseffekt arbeitet für Dich
Der Tilgungsanteil wächst nicht linear, sondern beschleunigt: Jede getilgte Summe senkt die künftige Zinslast, wodurch mehr Geld in die Tilgung fließt, wodurch die Zinslast weiter sinkt. Deshalb ist die zweite Hälfte der Laufzeit deutlich kürzer als die erste, gemessen an der Schuldenhöhe.
Aus demselben Grund wirkt jeder Euro, den Du früh einbringst, stärker als derselbe Euro spät. Eine Sondertilgung im dritten Jahr spart über die Restlaufzeit ein Vielfaches dessen, was dieselbe Zahlung im 25. Jahr spart.
Zinsbindung, Restschuld und was danach passiert
Die Rechnung oben unterstellt einen konstanten Zins über 30 Jahre. In der Praxis steht der Zins nur für die Dauer der Zinsbindung fest. Läuft sie nach zehn Jahren aus, bleibt in unserem Beispiel eine Restschuld von rund 232.000 €, die zu dann geltenden Konditionen neu finanziert wird.
Genau deshalb ist die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung die wichtigste Vergleichsgröße zwischen zwei Angeboten. Sie beziffert, wie viel Deiner Finanzierung noch dem künftigen Zinsniveau ausgesetzt ist.
Abgrenzung zu anderen Darlehensformen
| Darlehensart | Rate | Typischer Einsatz |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Konstant; Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich | Standard der privaten Baufinanzierung |
| Tilgungsdarlehen | Fällt über die Laufzeit, weil die Tilgung konstant bleibt | Selten privat; hohe Anfangsbelastung |
| Endfälliges Darlehen | Nur Zinsen; Tilgung am Ende in einer Summe | Kombination mit Tilgungsersatz, oft bei Kapitalanlage |
| KfW-Darlehen mit tilgungsfreien Jahren | Zunächst nur Zinsen, danach Annuität | Ergänzung im Förderfall |
| Bauspardarlehen | Konstant, Zins bei Vertragsabschluss festgelegt | Zinssicherung über sehr lange Zeiträume |
Für Selbstnutzer ist das Annuitätendarlehen fast immer die richtige Wahl: Es kombiniert eine planbare Belastung mit stetigem Vermögensaufbau. Endfällige Konstruktionen setzen voraus, dass der Tilgungsersatz am Ende auch wirklich reicht – ein Risiko, das sich bei selbst genutztem Wohneigentum selten lohnt.
Den Tilgungsplan lesen
Zu jedem Darlehensangebot gehört ein Tilgungsplan. Er listet für jede Rate Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld. Drei Zeilen solltest Du immer prüfen: die erste Rate, die Zeile zum Ende der Zinsbindung und die letzte Zeile.
- Erste Rate: Stimmt die Belastung mit Deiner Haushaltsrechnung überein, inklusive Rücklage?
- Ende der Zinsbindung: Wie hoch ist die Restschuld, und wie viel Rate würde sie bei einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins kosten?
- Letzte Zeile: In welchem Lebensjahr bist Du schuldenfrei?
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Häufige Fragen: Annuitätendarlehen
Weil beim Annuitätendarlehen die Gesamtrate konstant vereinbart ist. Sinkt der Zinsanteil, weil die Restschuld kleiner wird, steigt automatisch der Tilgungsanteil um denselben Betrag. Die Rate bleibt gleich, ihre Wirkung wächst.
Darlehenssumme mal (Sollzins plus Anfangstilgung) geteilt durch zwölf. Bei 300.000 €, 4 % Zins und 2 % Tilgung: 300.000 × 6 % = 18.000 € im Jahr, also 1.500 € im Monat. Für den vollständigen Verlauf nutze den Tilgungsrechner.
Nur wenn Du sie änderst. Viele Verträge erlauben zwei bis drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung. Von sich aus ändert die Bank die Rate innerhalb der Zinsbindung nicht.
Die Annuität ist der jährliche Gesamtbetrag aus Zins und Tilgung. Das Annuitätendarlehen ist die Darlehensform, bei der diese Annuität über die Zinsbindung konstant bleibt.
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