Baufinanzierung Grundlagen: der Leitfaden für Deinen Immobilienkauf

Was eine Baufinanzierung von jedem anderen Kredit unterscheidet

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen für Kauf, Bau oder Modernisierung einer Immobilie. Die Bank stellt das Kapital bereit, die Immobilie dient als Sicherheit: Sie wird mit einer Grundschuld belastet, die ins Grundbuch eingetragen wird. Rechtlich ist das ein Darlehensvertrag nach § 488 BGB, bei dem Du Zinsen zahlst und das Kapital in Raten zurückführst.

Drei Dinge sind anders als beim Ratenkredit: die Laufzeit von typischerweise 20 bis 35 Jahren, ein deutlich niedrigerer Zins, weil die Bank eine werthaltige Sicherheit hat, und die Zinsbindung, die den Zinssatz für einen festen Zeitraum garantiert. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht getilgt: Es bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss.

Schritt 1: Das Budget kommt vor der Immobilie

Die tragbare Monatsrate ergibt sich aus dem frei verfügbaren Haushaltseinkommen, also aus dem, was nach allen laufenden Ausgaben übrig bleibt, abzüglich eines Puffers. Banken rechnen dafür mit Haushaltsrechnungen und pauschalen Lebenshaltungssätzen pro Person. Wer vorher selbst rechnet, erlebt im Bankgespräch keine Überraschung.

Aus tragbarer Rate, Eigenkapital und den Kaufnebenkosten ergibt sich der Kaufpreisrahmen – nicht umgekehrt. Wer mit einem Wunschobjekt startet und die Finanzierung darauf zurechtbiegt, landet bei zu niedriger Tilgung, zu kurzer Zinsbindung oder einem Puffer von null.

1. Frei verfügbares Haushaltseinkommen ermitteln (Einnahmen minus alle laufenden Kosten ohne Miete).
2. Rücklage für Instandhaltung und Unvorhergesehenes abziehen, nicht erst danach einplanen.
3. Eigenkapital zusammenstellen und davon zuerst die Kaufnebenkosten abdecken.
4. Aus Rate und Eigenkapital den Kaufpreisrahmen ableiten.
5. Erst dann suchen – mit einer Zahl, die trägt.

Schritt 2: Die vier Stellschrauben des Darlehens

Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Entscheidend für den Zins ist nicht die absolute Höhe Deines Eigenkapitals, sondern der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen, und der Sprung über eine Stufe kostet spürbar mehr als der Weg innerhalb einer Stufe.

Zinsbindung

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Dein Zinssatz garantiert ist. Üblich sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zins – Du kaufst Dir Planungssicherheit. Unabhängig von der vereinbarten Bindung gilt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst Du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung ist deshalb keine Falle, sondern eine Option zu Deinen Gunsten.

Tilgung

Die Tilgung ist der Anteil der Rate, der die Schuld verringert. Bei der anfänglichen Tilgung von 2 % dauert die vollständige Rückzahlung je nach Zinsniveau um die 30 Jahre, bei 3 % deutlich weniger. Weil bei einem Annuitätendarlehen die Rate konstant bleibt, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung – die Wirkung einer höheren Anfangstilgung verstärkt sich also über die Jahre.

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland und Objekt auf rund 8 bis 15 % des Kaufpreises. Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte, und werden deshalb im Normalfall nicht mitfinanziert. Sie sind der Grund, warum reines Sparen auf den Kaufpreis nicht reicht.

Schritt 3: Konditionen vergleichen – und zwar richtig

Der Sollzins allein sagt wenig. Vergleichbar wird ein Angebot erst über den effektiven Jahreszins, der Bearbeitungsentgelte und Auszahlungskurs einbezieht, und über die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Zwei Angebote mit gleichem Zins können sich in der Restschuld um fünfstellige Beträge unterscheiden, wenn Tilgung, Sondertilgungsrechte oder bereitstellungsfreie Zeit abweichen.

Eine Hausbank vergleicht ein Angebot: ihr eigenes. Eine Vermittlung nach § 34i GewO stellt mehrere hundert Banken nebeneinander. Wichtig zur Einordnung: Vermittler werden von der finanzierenden Bank vergütet. Das ist zulässig und marktüblich, aber es ist keine Honorarberatung – den Begriff der unabhängigen Beratung reserviert § 511 BGB für Modelle, die kein Geld vom Darlehensgeber nehmen.

Der Ablauf bis zum Notartermin

1. Budget klären und Unterlagen zusammenstellen (Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen).
2. Finanzierungsbestätigung einholen, um beim Kaufangebot handlungsfähig zu sein.
3. Konditionen mehrerer Banken vergleichen und die Struktur festlegen: Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung.
4. Darlehensvertrag prüfen und unterschreiben; die 14-tägige Widerrufsfrist läuft ab Vertragsschluss.
5. Kaufvertrag beim Notar beurkunden, Grundschuld bestellen.
6. Auszahlung an den Verkäufer nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Der häufigste Zeitfresser ist nicht die Bank, sondern die Unterlagen. Wer Einkommensnachweise, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis früh beisammen hat, verkürzt den Prozess oft um Wochen.