Eigenkapital bei der Baufinanzierung: wie viel ist wirklich sinnvoll?

Was als Eigenkapital zählt

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Bausparguthaben und zuteilungsreife Bausparverträge
• Wertpapiere und Fondsanteile, bewertet zum aktuellen Kurs mit Sicherheitsabschlag
• Bereits vorhandene, lastenfreie Grundstücke
• Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen
• Nachweisbar geschenktes oder vorzeitig vererbtes Vermögen
• Eigenleistung am Bau, die sogenannte Muskelhypothek – nur begrenzt und nur mit realistischem Nachweis

Nicht als Eigenkapital zählen KfW-Darlehen und Arbeitgeberdarlehen: Das ist Fremdkapital, auch wenn es zinsgünstig ist. Und die Muskelhypothek wird von Banken nüchtern betrachtet – angesetzt wird meist nur die eingesparte Handwerkerleistung, gedeckelt und abhängig davon, ob Du das Gewerk glaubhaft selbst ausführen kannst.

Wie Eigenkapital rechnerisch auf den Zins wirkt

Banken denken nicht in Prozent Eigenkapital, sondern im Beleihungsauslauf: Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern ein konservativ ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert – üblicherweise mit einem Sicherheitsabschlag auf den Marktwert.

Interessant ist die Nichtlinearität: Der Weg von 90 auf 80 % Beleihungsauslauf bringt in der Regel mehr als der Weg von 60 auf 50 %. Unterhalb der 60-Prozent-Marke ist die Bank abgesichert, weiteres Eigenkapital verbessert ihre Position kaum noch – und damit auch Deinen Zins kaum noch.

Die Faustregel und wo sie an ihre Grenzen kommt

Die verbreitete Orientierung lautet: Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, plus 10 bis 20 % des Kaufpreises. Das ist ein brauchbarer Startpunkt und beschreibt den Fall, in dem die meisten Banken ohne Aufschlag finanzieren.

Die Regel bricht in zwei Richtungen. Nach oben: Wer sehr viel Eigenkapital hat, aber ein unsicheres Einkommen, gewinnt mit einem größeren Liquiditätspuffer mehr Sicherheit als mit einem halben Zehntelprozent Zinsvorteil. Nach unten: Wer ein hohes, sicheres Einkommen und eine hohe Tilgungsfähigkeit hat, bekommt auch bei 90 oder 100 % Beleihung tragfähige Angebote – der Aufschlag ist dann der Preis dafür, Jahre früher zu kaufen statt weiter zu mieten.

Warum Du nicht alles einbringen solltest

Eine Liquiditätsreserve ist keine Bequemlichkeit, sondern Teil des Finanzierungskonzepts. Nach dem Kauf kommen Umzug, Küche, Renovierung, oft eine Nachzahlung bei den Nebenkosten. Danach kommt irgendwann die Heizung, das Dach oder ein Einkommensausfall.

Wer sich finanziell blank macht, finanziert diese Dinge später über Konsumkredite – zu Zinssätzen, die ein Vielfaches der Baufinanzierung betragen. Der Zinsvorteil aus dem letzten eingebrachten Zehntausender ist dann längst aufgezehrt. Drei bis sechs Nettomonatsgehälter als Puffer sind eine belastbare Untergrenze, bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie eher mehr.

Eigenkapital sinnvoll einsetzen: die Reihenfolge

1. Kaufnebenkosten vollständig decken – sie sind nicht beleihbar und damit der teuerste Teil einer Finanzierung.
2. Liquiditätspuffer zurücklegen, bevor der Rest ins Darlehen fließt.
3. Mit dem verbleibenden Betrag gezielt unter die nächste Beleihungsstufe rechnen.
4. Bleibt danach noch etwas übrig, prüfen, ob eine höhere Tilgung mehr bringt als eine niedrigere Darlehenssumme.

Punkt vier wird oft übersehen: Ist die Beleihungsstufe erreicht, wirkt zusätzliches Geld über eine höhere Tilgung oft stärker auf die Gesamtkosten als über eine kleinere Darlehenssumme – weil es die Laufzeit verkürzt, in der überhaupt Zinsen anfallen.