Ratgeber · Kosten
Kaufnebenkosten: der Posten, der Finanzierungen zum Kippen bringt
Acht bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, fällig innerhalb weniger Wochen und in der Regel nicht mitfinanzierbar. Woraus sie bestehen und wo es echte Spielräume gibt.
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Angela RothGeschäftsführerin & Herz von ZinskonzeptDie Kaufnebenkosten sind der Posten, der am häufigsten unterschätzt wird – und der einzige, der vollständig aus Eigenkapital kommen muss, weil ihm kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht. Wer den Kaufpreis kann, aber die Nebenkosten nicht, kann die Immobilie nicht kaufen. Dieser Beitrag schlüsselt jeden Bestandteil auf, zeigt die Grunderwerbsteuer nach Bundesland und benennt, wo sich tatsächlich sparen lässt.
Die vier Bestandteile
| Posten | Größenordnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises | Landesrecht auf Basis des GrEStG |
| Notar | rund 1,0 % bis 1,5 % | Gebühren nach GNotKG, gesetzlich festgelegt |
| Grundbuchamt | rund 0,5 % | Gebühren nach GNotKG, gesetzlich festgelegt |
| Maklerprovision | 0 % bis rund 3,57 % inkl. USt. für Käufer | Frei vereinbart, aber Teilungsgrundsatz bei Wohnimmobilien |
Notar- und Grundbuchkosten fallen zusätzlich für die Bestellung der Grundschuld an – das ist ein eigener Vorgang neben der Beurkundung des Kaufvertrags und wird in Überschlagsrechnungen gerne vergessen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Einzelposten und der einzige, der allein davon abhängt, wo die Immobilie steht. Die Länder legen den Steuersatz selbst fest, und die Spanne ist erheblich: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen bei 400.000 € Kaufpreis rund 12.000 €.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Die Steuer bemisst sich nach der Gegenleistung, üblicherweise dem Kaufpreis. Mitverkauftes bewegliches Inventar – Einbauküche, Markise, Sauna – gehört nicht zum Grundstück und kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Der darauf entfallende Betrag unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Maklerprovision: seit 2020 geteilt
Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher gilt seit Ende 2020 der Teilungsgrundsatz: Der Käufer darf höchstens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer, und der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen nachweislich gezahlt hat. Üblich sind heute rund 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken gilt die Regel nicht – dort ist die Verteilung frei verhandelbar und die Provision damit ein echter Verhandlungspunkt.
Wo sich wirklich sparen lässt
- Bewegliches Inventar realistisch und belegbar im Kaufvertrag ausweisen.
- Bei nicht von der Teilungspflicht erfassten Objekten über die Provision verhandeln.
- Beim Neubau prüfen, ob Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt abgeschlossen werden können – dann fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an. Das setzt voraus, dass kein einheitliches Vertragswerk vorliegt; die Rechtsprechung ist hier streng.
- Nicht sparen lässt sich bei Notar und Grundbuch: Diese Gebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt.
Was sich dagegen immer lohnt, ist die richtige Reihenfolge in der Planung: Die Nebenkosten gehören an den Anfang der Kalkulation, nicht ans Ende. Wer den Kaufpreisrahmen aus Rate und Eigenkapital ableitet und die Nebenkosten vorab abzieht, gerät gar nicht erst in die Lage, eine Immobilie zu besichtigen, die er sich nicht leisten kann.
Wann welcher Betrag fällig wird
- Notarkosten: kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags.
- Maklerprovision: nach Beurkundung, beim Verbraucherkauf erst nach Nachweis der Zahlung durch den Verkäufer.
- Grunderwerbsteuer: nach Bescheid des Finanzamts, meist einige Wochen nach der Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats.
- Grundbuchkosten: mit Eintragung von Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt, gibt es erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Der Betrag muss also spätestens dann tatsächlich verfügbar sein – nicht in Aktien, nicht in einem Festgeld mit Restlaufzeit.
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Häufige Fragen: Kaufnebenkosten
Je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 8 bis 15 % des Kaufpreises. In Bayern ohne Makler liegen sie am unteren Rand, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, im Saarland oder in Schleswig-Holstein mit Makler am oberen.
Im Regelfall nicht, weil ihnen kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht. Einige Banken bieten Vollfinanzierungen über 100 % an, verlangen dafür aber einen deutlichen Zinsaufschlag und sehr gute Bonität.
Nach Erhalt des Steuerbescheids, üblicherweise einige Wochen nach der Beurkundung, in der Regel innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Du nicht als Eigentümer eingetragen wirst.
Grundsätzlich ja, weil bewegliches Inventar nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Der Betrag muss realistisch und belegbar sein. Bedenke, dass ein hoher Inventaranteil den beleihbaren Kaufpreis senkt und den Steuervorteil teilweise aufhebt.
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung als Verbraucher nicht: Es gilt der Teilungsgrundsatz, Du zahlst höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Bei anderen Objektarten ist die Verteilung frei verhandelbar.
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