Ratgeber · Kosten
Bereitstellungszinsen: die Kosten, die beim Bauen unbemerkt entstehen
Sobald das Darlehen zugesagt ist, hält die Bank das Geld vor. Wird es nicht abgerufen, kostet das – und beim Neubau summiert sich das schnell auf einen vierstelligen Betrag.
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Angela RothGeschäftsführerin & Herz von ZinskonzeptBereitstellungszinsen sind der Posten, der in keiner Vergleichstabelle steht und trotzdem eine Finanzierung verteuert. Sie entstehen immer dann, wenn zwischen Darlehenszusage und Auszahlung Zeit vergeht – beim Neubau also fast immer, bei Sanierungen ebenfalls. Dieser Beitrag erklärt die Berechnung, zeigt die Größenordnung und nennt die vier Stellschrauben, mit denen sich der Posten klein halten lässt.
Warum es sie überhaupt gibt
Mit der Darlehenszusage muss die Bank das Kapital vorhalten und refinanzieren. Es steht Dir zur Verfügung, sie kann es also nicht anderweitig verwenden. Für diese Vorhaltung berechnet sie Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens.
Wichtig zur Einordnung: Es sind keine Strafzinsen und keine Gebühr, sondern der Preis für ein tatsächlich bereitgestelltes Kapital. Auf den bereits ausgezahlten Teil zahlst Du parallel den normalen Sollzins. Beide Posten laufen also nebeneinander, jeweils auf ihren Teil der Summe.
Wie viel es kostet
Marktüblich sind 3 % pro Jahr, also 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Davor liegt die bereitstellungsfreie Zeit, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen. Diese Frist ist der eigentliche Verhandlungspunkt: Sie reicht je nach Bank von drei bis zu zwölf oder mehr Monaten.
| Situation | Nicht abgerufen | Zeitraum über die freie Zeit hinaus | Bereitstellungszinsen |
|---|---|---|---|
| Kauf mit kurzer Verzögerung | 200.000 € | 1 Monat | 500 € |
| Neubau, Bau läuft planmäßig | 150.000 € | 6 Monate | 2.250 € |
| Neubau mit Bauverzögerung | 200.000 € | 9 Monate | 4.500 € |
| Sanierung in Etappen | 80.000 € | 12 Monate | 2.400 € |
Die dritte Zeile ist der realistische Ernstfall. Bauverzögerungen von mehreren Monaten sind kein Ausnahmefall, und weil die Kosten schleichend anfallen, tauchen sie in der ursprünglichen Kalkulation nie auf.
Die vier Stellschrauben
- Bereitstellungsfreie Zeit verhandeln – die wirksamste Maßnahme. Beim Neubau sind zwölf Monate ein realistisches Ziel, beim Kauf reichen oft drei bis sechs.
- Bereitstellungsfreie Zeit gegen Zinsaufschlag verlängern: Manche Banken bieten das an. Rechne beide Varianten durch, oft ist die Verlängerung günstiger als die späteren Bereitstellungszinsen.
- Abrufplan an den Baufortschritt koppeln und Rechnungen zeitnah einreichen, statt Beträge auf Vorrat abzurufen.
- Eigenkapital zuerst verbauen: Wer die ersten Bauabschnitte aus Eigenmitteln zahlt, verschiebt den Abrufbeginn nach hinten – aber nur, solange der Liquiditätspuffer erhalten bleibt.
Warum es beim Neubau fast immer passiert
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird das Darlehen meist in einer Summe ausgezahlt, kurz nach der Beurkundung. Beim Neubau ist das anders: Gezahlt wird nach Baufortschritt, in Etappen über viele Monate. Zwischen Darlehenszusage und letzter Auszahlung liegen bei einem Einfamilienhaus schnell zwölf bis achtzehn Monate.
| Bauphase | Typischer Anteil der Bausumme | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Grundstück und Erschließung | je nach Vorhaben | vor Baubeginn |
| Rohbau inklusive Keller | rund ein Drittel | Monat 1 bis 5 |
| Dach, Fenster, Rohinstallation | rund ein Drittel | Monat 4 bis 9 |
| Innenausbau | rund ein Viertel | Monat 8 bis 14 |
| Fertigstellung und Abnahme | Restbetrag | Monat 12 bis 18 |
Weil die letzten Raten spät fließen, ist gerade am Ende der Bauzeit ein großer Teil des Darlehens noch nicht abgerufen – genau dann, wenn eine bereitstellungsfreie Zeit von sechs Monaten längst abgelaufen ist. Deshalb ist diese Frist beim Neubau der wichtigere Verhandlungspunkt als beim Kauf.
Was im Vertrag stehen sollte
- Beginn und Dauer der bereitstellungsfreien Zeit, mit klarem Startdatum – ab Zusage oder ab Vertragsschluss.
- Höhe des Bereitstellungszinses pro Monat und Berechnungsbasis.
- Ob Teilauszahlungen kostenfrei möglich sind und wie viele.
- Ob sich die bereitstellungsfreie Zeit auf Antrag verlängern lässt und zu welchen Konditionen.
Beim Vergleich zweier Angebote gilt: Ein um 0,05 Prozentpunkte besserer Zins ist wertlos, wenn die bereitstellungsfreie Zeit sechs Monate kürzer ist und der Bau sich verzögert. Bei Neubau- und Sanierungsvorhaben gehört dieser Punkt deshalb in dieselbe Zeile der Vergleichstabelle wie der Sollzins.
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Häufige Fragen: Bereitstellungszinsen
Marktüblich sind 3 % pro Jahr, also 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil. Die Höhe ist bankabhängig und lässt sich seltener verhandeln als die bereitstellungsfreie Zeit.
Nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit, die je nach Bank drei bis zwölf oder mehr Monate beträgt. Vorher entstehen auf den nicht abgerufenen Teil keine Kosten.
Bei vermieteten Objekten zählen sie zu den Finanzierungskosten und sind als Werbungskosten abziehbar. Bei selbst genutztem Wohneigentum nicht. Die konkrete Beurteilung gehört in die Steuerberatung.
Viele Banken bieten das gegen einen kleinen Zinsaufschlag an. Bei einem Neubau lohnt sich die Rechnung fast immer: Der Aufschlag über die Zinsbindung ist häufig geringer als die Bereitstellungszinsen mehrerer Verzögerungsmonate.
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