Ratgeber · Tilgung
Tilgung und Zinsbindung: die zwei Zahlen, die Deine Finanzierung bestimmen
Der Zinssatz steht im Angebot ganz oben. Über die tatsächlichen Kosten entscheiden aber Tilgungssatz und Zinsbindung – und die Restschuld, die am Ende übrig bleibt.
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Angela RothGeschäftsführerin & Herz von ZinskonzeptBei zwei Angeboten mit identischem Zinssatz kann die Differenz nach zehn Jahren fünfstellig sein. Verantwortlich sind zwei Stellschrauben, die im Gespräch oft nebenbei festgelegt werden: der anfängliche Tilgungssatz und die Länge der Zinsbindung. Dieser Beitrag erklärt, wie beide rechnerisch wirken, wie sie zusammenhängen und welche gesetzliche Regel Dir mehr Spielraum gibt, als die meisten wissen.
Warum die Rate gleich bleibt und trotzdem alles anders wird
Der Regelfall in Deutschland ist das Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant. Sie besteht aus Zins und Tilgung, aber das Verhältnis verschiebt sich mit jeder Zahlung. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld hoch ist. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil – und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil.
Dieser Effekt ist selbstverstärkend. Er ist auch der Grund, warum eine um einen Prozentpunkt höhere Anfangstilgung die Laufzeit nicht um ein Drittel, sondern oft um weit mehr verkürzt.
Was der Tilgungssatz konkret bewirkt
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Vollständig getilgt nach |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.250 € | ≈ 265.000 € | über 40 Jahren |
| 2,0 % | 1.500 € | ≈ 232.000 € | rund 30 Jahren |
| 3,0 % | 1.750 € | ≈ 199.000 € | rund 23 Jahren |
| 4,0 % | 2.000 € | ≈ 166.000 € | rund 19 Jahren |
Die Zeile mit 1 % Tilgung ist bewusst mit aufgeführt: Sie sieht auf den ersten Blick attraktiv aus, weil die Rate niedrig ist. Tatsächlich bedeutet sie, dass Du nach zehn Jahren fast so viel Schulden hast wie am Anfang und die Anschlussfinanzierung mit einem sehr hohen Restbetrag und unbekanntem Zinsniveau bestreiten musst.
Zinsbindung: Sicherheit kostet, aber weniger als gedacht
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den Dein Sollzins vertraglich feststeht. Üblich sind 5, 10, 15, 20 und 30 Jahre. Längere Bindungen kosten in der Regel einen Aufschlag, weil die Bank ihr Zinsänderungsrisiko länger trägt.
| Zinsbindung | Spricht dafür | Spricht dagegen |
|---|---|---|
| 5–10 Jahre | Niedrigster Zinssatz; passend, wenn hohe Sondertilgungen oder ein Verkauf absehbar sind | Hohes Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung |
| 15 Jahre | Guter Kompromiss; nach 10 Jahren ohnehin kündbar | Leichter Aufschlag gegenüber 10 Jahren |
| 20–30 Jahre | Volle Planungssicherheit, oft bis zur vollständigen Tilgung | Höchster Aufschlag; lohnt vor allem bei niedrigem Zinsniveau |
Der wichtigste Punkt beim Thema Zinsbindung steht nicht im Angebot, sondern im Gesetz: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst Du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt unabhängig davon, ob 15, 20 oder 30 Jahre vereinbart wurden.
Die Restschuld ist die eigentliche Kennzahl
Wenn Du zwei Angebote vergleichst, vergleiche nicht nur Rate und Zins, sondern die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Sie ist der Betrag, den Du zu unbekannten künftigen Konditionen neu finanzieren musst – und damit das Maß Deines Zinsänderungsrisikos.
Ein Angebot mit 0,1 Prozentpunkten mehr Zins, dafür einem Prozentpunkt mehr Tilgung, ist über die Laufzeit fast immer das bessere. Die Rate ist höher, aber jeder zusätzliche Euro fließt in Dein Eigentum statt in die Zinsen der Bank.
Flexibilität einbauen, solange es nichts kostet
- Sondertilgungsrecht von meist 5 % der Darlehenssumme pro Jahr – bei den meisten Banken kostenlos, wenn man es beim Abschluss vereinbart.
- Tilgungssatzwechsel, häufig zwei- bis dreimal während der Zinsbindung, um die Rate an Elternzeit, Gehaltssprung oder Teilzeit anzupassen.
- Bereitstellungsfreie Zeit, wichtig bei Neubau und Sanierung mit Abruf in Etappen.
- Auszahlung in Teilbeträgen ohne Zusatzkosten.
Diese Rechte kosten beim Abschluss in der Regel nichts oder wenige Basispunkte. Nachträglich sind sie meist gar nicht mehr zu bekommen. Wer sie nicht verhandelt, verschenkt Handlungsspielraum für die nächsten Jahrzehnte.
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Häufige Fragen: Tilgung & Zinsbindung
Rechne vom gewünschten Ende her: Die Finanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt getilgt sein. Bei üblichem Zinsniveau führt das meist auf 2,5 bis 3 % Anfangstilgung. 1 % ist nur in Sonderfällen sinnvoll, etwa wenn eine große Sondertilgung sicher absehbar ist.
Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst Du zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht ist gesetzlich und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; die Berechnung richtet sich nach § 502 BGB. Beim Verkauf der Immobilie besteht ein berechtigtes Interesse an vorzeitiger Rückzahlung, die Entschädigung fällt aber trotzdem an.
Nicht immer. Bei hohem Zinsniveau kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, um später von fallenden Zinsen zu profitieren. Bei niedrigem Zinsniveau ist die lange Bindung meist die günstigere Versicherung. Entscheidend ist auch, wie viel Restschuld Du überhaupt ins Risiko stellst.
Der Tilgungssatz ist die anfängliche Tilgung in Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Die Tilgungsrate ist der Euro-Betrag, der monatlich tatsächlich in die Rückzahlung fließt – er steigt im Lauf der Zeit, weil der Zinsanteil sinkt.
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