Ratgeber · Anschlussfinanzierung
Forward-Darlehen: den Zins von heute für übermorgen festschreiben
Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung lässt sich die Anschlussfinanzierung zu heutigen Konditionen sichern. Der Preis dafür ist ein Aufschlag – und eine Abnahmepflicht.
4,98 / 5 aus 1.550 Bewertungen · KennstDuEinen.de
Angela RothGeschäftsführerin & Herz von ZinskonzeptWenn die Zinsbindung ausläuft, bleibt meist eine erhebliche Restschuld. Zu welchen Konditionen sie neu finanziert wird, entscheidet über Tausende Euro – und liegt Jahre im Voraus außerhalb Deiner Kontrolle. Das Forward-Darlehen ist das Instrument, mit dem sich diese Unsicherheit beenden lässt: Du schließt heute ab, das Geld fließt später. Was das kostet und wann es sich lohnt, steht hier.
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Ein Forward-Darlehen ist ein ganz normales Annuitätendarlehen mit einer Besonderheit: Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine Vorlaufzeit, die Forward-Periode. Sie beträgt je nach Bank bis zu 60 Monate. Der Zinssatz wird beim Abschluss festgeschrieben und gilt unverändert, egal wie sich der Markt bis zur Auszahlung entwickelt.
Während der Forward-Periode zahlst Du nichts: keine Rate, keine Bereitstellungszinsen. Der Preis steckt im Zinssatz selbst, in Form eines Aufschlags auf die aktuelle Kondition.
Was der Aufschlag kostet
Der Forward-Aufschlag wird üblicherweise pro Monat Vorlaufzeit berechnet und liegt je nach Marktlage und Bank im Bereich weniger Hundertstel Prozentpunkte pro Monat. Über eine lange Vorlaufzeit summiert sich das spürbar.
| Vorlaufzeit | Beispielhafter Aufschlag gesamt | Effekt |
|---|---|---|
| 12 Monate | ≈ 0,2 Prozentpunkte | Meist günstig, geringe Zinssicherungsprämie |
| 24 Monate | ≈ 0,4 Prozentpunkte | Übliches Fenster für eine sinnvolle Absicherung |
| 36 Monate | ≈ 0,6 Prozentpunkte | Lohnt vor allem bei erwartbar steigenden Zinsen |
| 60 Monate | ≈ 1,0 Prozentpunkte | Teuerste Variante; nur bei sehr niedrigem Zinsniveau sinnvoll |
Die Rechnung dahinter ist einfach: Der Aufschlag ist der Preis einer Versicherung. Er lohnt sich, wenn der Zins bis zur Auszahlung um mehr als den Aufschlag steigt. Bleibt der Zins gleich oder fällt er, hast Du die Prämie gezahlt, ohne einen Vorteil daraus zu ziehen.
Die Abnahmepflicht ist der eigentliche Haken
Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Du bist zur Abnahme verpflichtet, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind. Trittst Du zurück, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung – wirtschaftlich vergleichbar mit einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Das ist auch dann relevant, wenn sich Deine Lebensplanung ändert: Ein Verkauf der Immobilie während der Forward-Periode löst das Problem nicht automatisch. Wer ernsthaft über einen Verkauf innerhalb der nächsten Jahre nachdenkt, sollte die Forward-Periode entsprechend kurz halten oder auf die Konstruktion verzichten.
Die Alternativen im Vergleich
| Option | Zinssicherheit | Kosten | Passt, wenn |
|---|---|---|---|
| Prolongation bei der bisherigen Bank | Erst kurz vor Ablauf | Kein Aufschlag, oft kein Vergleich | Bequemlichkeit wichtiger ist als die letzte Kondition |
| Umschuldung zu einer anderen Bank | Erst kurz vor Ablauf | Grundschuldabtretung, geringe Notarkosten | Der Markt bessere Konditionen bietet als die Hausbank |
| Forward-Darlehen | Bis zu 60 Monate im Voraus | Aufschlag plus Abnahmepflicht | Die Zinsbindung in 1 bis 5 Jahren ausläuft und Du Sicherheit willst |
| Kündigung nach § 489 BGB | Sofort verhandelbar | Keine Entschädigung nach 10 Jahren | Das Darlehen älter als zehn Jahre ist und der Markt günstiger |
Die letzte Zeile wird oft übersehen. Wer ein altes Darlehen mit langer Zinsbindung hat, das vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt wurde, kann jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen und umschulden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne Forward-Aufschlag.
Der Ablauf in der Praxis
- Restschuld und Ablaufdatum der Zinsbindung aus dem Tilgungsplan ablesen.
- Prüfen, ob das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren bereits greift.
- Konditionen mehrerer Banken für die gewünschte Vorlaufzeit vergleichen, inklusive Aufschlag.
- Struktur festlegen: Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte neu bestimmen, nicht einfach fortschreiben.
- Vertrag abschließen; die Auszahlung erfolgt automatisch zum Ablauftermin der alten Bindung.
Punkt vier ist der, an dem sich Geld verdienen lässt. Bei der Anschlussfinanzierung ist die Restschuld kleiner und Dein Einkommen meist höher als beim ersten Abschluss – die Tilgung sollte deshalb fast immer steigen, nicht gleich bleiben.
Weiterlesen
Passend dazu
Häufige Fragen: Forward-Darlehen
Je nach Bank bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Übliche und wirtschaftlich meist sinnvolle Vorlaufzeiten liegen bei 12 bis 36 Monaten.
Es fällt ein Zinsaufschlag an, der pro Monat Vorlaufzeit berechnet wird. Während der Forward-Periode zahlst Du keine Rate und keine Bereitstellungszinsen. Die Höhe des Aufschlags unterscheidet sich je nach Bank und Marktlage deutlich.
Nein, es besteht eine Abnahmepflicht. Bei Nichtabnahme verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Genau das ist der Preis der Zinssicherheit – wer diese Bindung nicht will, sollte die Vorlaufzeit kurz halten.
Es lohnt sich, wenn der Zins bis zur Auszahlung stärker steigt als der gezahlte Aufschlag. Da niemand den Zinsverlauf kennt, ist die ehrliche Frage nicht „lohnt es sich“, sondern „wie viel ist mir Planungssicherheit wert“.
Nein. Ein Forward-Darlehen lässt sich bei jeder Bank abschließen. Beim Wechsel wird die Grundschuld abgetreten, was geringe Notarkosten verursacht – deutlich weniger, als ein besserer Zins über die Zinsbindung meist einbringt.
Persönliche Baufinanzierungsberatung, unverbindlich
Lass Dein Vorhaben bankenunabhängig prüfen. Wir vergleichen den Markt und melden uns zeitnah.